luchecon (luchecon) wrote,
luchecon
luchecon

В Беларуси финансовый кризис на рынке жилья маловероятен

В последнее время я всерьез заинтересовался, возможны ли серьезные финансовые потрясения на белорусском рынке жилья. О некоторых моментах я уже писал, некоторые комменты учел. Теперь же выставляю более систематизированное рассмотрение вопроса. Обсуждение приветствуется.
Считается, что мировой финансовый кризис был спровоцирован массовыми неплатежами по ипотечным закладным в США. В результате многие домашние хозяйства этой страны были вынуждены объявить себя банкротами. При этом возникает вопрос: каким образом американцы, славящиеся своей практичностью, в массовом порядке скупали недвижимость заранее зная, что у них могут возникнуть серьезные проблемы с погашением ипотечных кредитов?  Ответ заключается в том, что многие покупки делались в надежде продать купленное жилье по более высокой цене и тем самым получить спекулятивную ренту на недвижимости. В тот момент, когда цены на недвижимость перестали расти, сложившаяся ипотечная пирамида стала рушиться.
На первый взгляд, нечто подобное происходит и на вторичном рынке жилья в Республике Беларусь.
Много лет цены на жилье в республике постоянно росли. Например, в 2007 г. в Минске цены на вторичном рынке жилья увеличились на 39,5%,  а новом строительстве – почти на 48%.  У населения сложилось мнение, что инвестиции в жилье – это самый надежный и перспективный механизм не только сохранения, но и приумножения сбережений.
Постоянный рост цен на жилье делал выгодными его строительство или приобретение на вторичном рынке за счет кредитования по высоким процентным ставкам. Однако с ноября 2007 года цены на жилье начали медленно снижаться.  Цена однокомнатной квартиры, например, снизилась в Минске с 2060 долл. за метр в ноябре 2007 г. до 1930 долл. на начало мая 2008 г. (на 6,3%).
 Людям, которые хотят поменять меньшее жилье на большее существенной разницы нет, по какой цене продавать квартиру. Наоборот, они приветствуют снижение цен, так появляется возможность купить большую по размеру квартиру по более низкой цене. Не спешат снижать цены на жилье коммерческие структуры и домашние хозяйства, которые приобретали жилье в целях последующей перепродажи. Если рост цен не прекратится, то они сами, а также поручители за кредиты понесут серьезные финансовые потери.
На этом и заканчивается сходство мирового ипотечного кризиса с белорусской практикой. Дело в том, что в Республике Беларусь фактически не включены финансовые механизмы, перераспределяющие ответственность за погашение кредитов среди различных финансовых организаций. Обычной практикой в США был выпуск под выданные ипотечные кредиты новых ценных бумаг, которые продавались другим финансовым учреждениям (в том числе пенсионным фондам).  При грамотной манипуляции с производным ценными бумагами банк-кредитор по сути защищал себя от от потерб при невозврате кредита, перераспределяя риски на покупателей деривативов (производных ценных бумаг).  Последние же, в надежде получить высокие проценты от вложенных финансовых средств, были вынуждены верить в высокую ликвидность приобретаемых ценных бумаг. Подобная практика позволила создать гигантскую финансовую пирамиду, которая привела к кризису ликвидности на мировом финансовом рынке.
В Беларуси ситуация значительно более благоприятная. Действительно, домашние хозяйства все активнее берут кредиты в коммерческих банках и уже начали опережать в этом отношении другие сектора национальной экономики. Так, на 1 апреля 2008 г. по сравнению с соответствующим периодом прошлого года кредиты населению выросли на 47,1% при общем росте кредитования национальной экономики на 46,1%. Причем 96,7% задолженности по кредитам домашним хозяйствам приходится на долгосрочные ссуды. Причем среди населения все больше распространяются «потребительские» настроения в ущерб накоплению сбережений. Так, если на 1 апреля 2008 г.  депозиты всех секторов экономики выросли на 44,7%, то депозиты физических лиц выросли всего на 39,4%., причем в национальной валюте они выросли всего на 35,9%.
Поскольку население все больше берет кредитов и другим секторам экономики остается все меньше возможностей использовать деньги населения для собственного кредитования. Если на 1 апреля 2007 г. кредиты населению составляли 70,7% от общей суммы депозитов домашних хозяйств, то на 1 апреля 2008 г. население «выбирало» уже 74,6% положенных этим сектором экономики депозитов.
На 1 апреля 2007 г. общая сумма задолженности населения Республики Беларусь по долгосрочным кредитам составила 8,3 трлн. рублей. В трудоспособном возрасте в Беларуси – 6,5 млн. человек. Значит, в расчете на среднего трудоспособного гражданина получено долгосрочных кредитов на сумму  1,3 млн. рублей (примерно 600 долл. на одного трудоспособного работника). По нашему мнению, такая задолженность в настоящее время не представляет собой угрозы для национальной финансовой системы, тем более что сумма проблемных долгосрочный кредитов населению на 1 арпеля 2008 г. составила всего 4,1 млрд. рублей (0,05% от задолженности по долгосрочным кредитам всех домашних хозяйств). Вместе с тем, финансовым органам ситуацию с кредитованием населения следует держать под постоянным контролем, поскольку появляются первые тревожные сигналы. В частности, при всей своей мизерности, сумма проблемных долгосрочных кредитов населению за последний год выросла в 2,4 раза.
Таким образом, ожидать серьезных потрясений из-за ипотечного кризиса на белорусском финансовом рынке не следует. Наиболее серьезным последствием для Беларуси явилось удорожание кредитов на мировых финансовых рынках. В конечном счете, это ведет к росту общего уровня цен в стране.
Tags: жилье, ипотека, кризис, наши материалы
Subscribe

promo luchecon april 1, 2014 14:26 2
Buy for 10 tokens
"Если первым не писать людям и не навязываться, то можно обнаружить, что, в принципе, никому ты и не нужен". Афоризм для промоутеров.
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 7 comments